Стоит ли продлевать программу льготной ипотеки

Запуск программы льготной ипотеки под 6,5% серьезно помог строительной отрасли. Десятки застройщиков спокойно продолжили начатые проекты, а тысячи семей смогли позволить себе купить квартиру. Но стоит ли продлевать программу льготной ипотеки или она уже выполнила свою роль? Об этом «РГ» спросила президента Фонда «Институт экономики города», руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежду Косареву и завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елену Иванкину.

Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?

Надежда Косарева: Единственный «плюс» этой программы, которым воспользовались застройщики, — льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование. Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций — и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей). Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры — ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве — на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики.

Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке. Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов. Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.

Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Он произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.

Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?

Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас — 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.

У нас достаточно низкий процент плохих кредитов — по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.

Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.

Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков — около 22% от зарплаты двоих супругов. Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства

Надежда Косарева: «Пузырь» — это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов. Среди них — потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита — не естественная ситуация. Увеличение рынка в силу искусственных мер называется спекулятивным рынком, это оценивается как риск «пузыря» просто по определению. Как с этим можно спорить?

Чем «пузырь» плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену. А застройщику что делать с этими ценами? Он начал стройку, а спроса нет, он не сможет завершить строительство. Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.

Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения, гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.

Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?

Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности. А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье. Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.

Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы. Доступность жилья нужно повышать, в том числе и в Москве. Столица представляет сочетание людей совершенно разных — от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.

До 20% покупателей по льготной ипотеке — инвесторы. Инвестиции с господдержкой — это хорошо?

Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств — 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий. И в этой ситуации все «игры», в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем. Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.

Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы. Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть, очень сложно, но, наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно. Если мы посмотрим на развитие нашей страны за последние 20 лет, мы увидим, что происходит постепенное усиление централизованного руководства.

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства. В этом плане, наверное, объективно, что льготная ипотека применяется по отношению ко всем. Посмотрим, что будет дальше. Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке. Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир, — до 40% ВВП.

Льготная ипотека поддержала строительство, но насколько это нужно, если строителей завозят из-за границы?

Надежда Косарева: Сейчас как раз ситуация, когда многие иностранные рабочие уехали. И получается, что это идет на зарплату как раз нашим строителям. Один из немногих плюсов в этом субсидировании, что строительный сектор сохраняет занятость и даже привлекает дополнительную рабочую силу в условиях повышения безработицы и снижения доходов.

Елена Иванкина: По оценке экспертов, 40% рабочих-мигрантов уехали. В том числе из-за девальвации рубля, потому что в их странах такого не произошло, и они уезжают туда, где заработки не потеряли свою валютную наполненность.

Если в июле льготную ипотеку не продлят, что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?

Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий — если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей. Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.

Фото: Инфографика «РГ»/ Александр Чистов/ Марина Трубилина

Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут, — то, что случилось в 2020 году. Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%. В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.

Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.

Наша базовая ошибка — что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.